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篇名: 房市偏空與房貸升息
作者: 周茂	日期: 2011.09.15　　天氣: 　心情:

房市氣氛轉空，建商「現金為王」氣氛日益濃厚。基泰建設昨（14）日出售台北市士林光華戲院土地，獲利1.8億元；國泰建設也破天荒地出售兩棟商辦大樓給國泰人壽，處分利益達25.93億元，對每股獲利貢獻度1.57元。
基泰賣出的光華戲院土地共230坪，總價8.29億元，每坪單價約360萬元，合乎行情，買方是某台北建商，但以自然人名義購買，相當低調。
值得注意的是，此案基泰曾委託商仲業者第一太平戴維斯在8月底公開標售，底價9.2億元、也就是每坪400萬元，但開標當天臨時喊卡，昨日以私下議價方式售出，成交價少了近1億元。不過，基泰對此價格頗為滿意，也獲利1.8億元，每股獲利貢獻約0.45元。
除基泰賣地拚現金外，國建也出售商辦獲利了結，昨日賣給國壽的兩棟商辦，位於台北市的中興商業大樓以29.54億元成交，台中育仁通商大樓則賣4.18億元，因屋齡均約20年，帳面成本低，所以國建處分利益高達25.93億元。
國建發言人陳仁澤指出，此次賣樓是活化資產，回收資金後將多角化布局，也持續在好地段尋覓可開發土地。國壽副總林昭廷說，中興商業大樓目前出租率九成五，以購入成本計算，租金報酬率2.5%。此樓接近松山機場，是區域內少有的單一產權大樓。
至於育仁通商大樓租金報酬率4.5%，不過，未來國泰金打算收回，作人壽、產險與投信子公司長期行政與營運據點。
銀行先前因中央銀行升而調高定儲利率，相關效應已逐漸反映在民眾房貸成本支出，最近各銀行房貸戶機動利率陸續喊漲，加碼幅度多數介於8~9個基本點（1個基本點是0.01個百分點）左右，加碼後各行庫一般房貸利率均已站上2％。
以華南銀為例，10月將調整房貸利率，加碼0.08個百分點，加碼完的機動利率將達1.38％，一般房貸利率將達逾2％。
至於公教人員房貸是以郵局2年期定儲利率為基準，目前利率仍為1.64％，華銀主管指出，除非央行9月底再升息、影響郵局利率調整，公教人員房貸才可能調升。
一銀房貸戶則分別在7月與8月調漲利率，總調整利率約介於0.08~0.09個百分點。
彰銀房貸利率最近也調整，以「安心GO購Home貸款」為例，年息1.98％以上的機動利率已調整至2.06％；「固得利」7年期固定利率房貸專案第8年機動利率調整後達2.1％。
若以房貸戶貸款500萬元試算，利率只要加碼0.08個百分點，房貸戶每年將因而增加2,220元利息支出。
行庫主管指出，各行庫最近調整完畢後，央行6月底的升息幅度將全面反映在銀行房貸利率，房貸戶要做好利息支出可能增加的心理準備；但因利率走勢前景不明，建議房貸戶還是要依自身需求選擇合適的房貸計息方案。
行庫主管指出，隨房貸利率上揚，房價又未滑落，各行庫房貸僅能勉強撐住基本面，但在農曆7月過後，房市有部分回溫的現象，銀行房貸餘額回漲成數約有1~2成。以華銀為例，9月房貸便較8月成長1、2成，公教人員房貸也穩定成長。
民營行庫主管則指出，9月房貸放款與去年同期相比的差距仍然很大，銀行在房貸成長不易的情況下，多數會衝刺消金放款，特別是信貸來彌補業績，民眾如有短期資金需求，現在可能有較多信貸借款專案可供選擇。

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